双管齐下的猛药：一边刺激买房人，一边开出房企“白名单”
本来打算春节前不更新视频的，但是最近房地产的信息有些猛，那就临时加更一期。四大一线城市北上广深，在短短的12天内，纷纷宣布放宽限购。1月27日，广州放开120平方米住房限购，并支持“租一买一、卖一买一”，也就是只要挂牌出租或出售房产，就可核减家庭住房套数。1月31日，上海的非沪籍单身人士，只要社保或所得税缴纳满五年，也可买房2月6日，北京调整限购政策，放宽了通州区的住房“双限购”。2月7日，深圳紧跟其后，在深圳落户就可立马购房，没有深圳户口的，社保或者所得税缴纳年限，从原本的5年降至3年。至此，在春节前，北上广深已完成了进一步的放宽限购。今天我们分几部分来聊：一线城市春节前放宽限购意图是什么，楼市政策真的给力吗？除了放宽限购，还有什么招在支撑？如何理解现在的楼市政策？按照过往楼市的情况，春节后都会迎来一波小阳春。你看去年开年的时候，各地楼市就迎来的小阳春。举个例子来说，郑州在2023年2月份，商品住房销售12583套、135.71万平方米，环比增长118.25%，同比增长120.31%2023年1月、2月累计成交12422套，131.6万平方米，同比增长87.09%。而且，价格还上涨了，新房价格环比上涨0.6%，二手房价格环比上涨0.3%。华泰证券数据显示，2023年2月到4月，不管是新房，还是二手房，复苏指数整体上是高于前几年的。说白了，这次北上广深在春节前进一步放宽限购，其实都是想着冲一冲小阳春。毕竟“小阳春”是楼市销售的一个重要节点。现在北上广深这四兄弟、现在都拿着喇叭大喊：老乡啊，金三银四就要到了，即将暴涨喔~过年回家，记得搜刮好六个钱包！冲冲冲~当然了，市场买不买账，还有待观察。另外，你看看去年的小阳春，本以为是开始，没想到是巅峰。去年小阳春过后的楼市，地球人都知道了，不管怎么刺激，楼市就是躺在地板上，一动不动的。现在看看刺激楼市的政策端，有两个表现，一个是刺激买房人，一个是救活开发商。在刺激买房人一侧，打出了一套组合拳：主菜是放宽限购，配菜是降低房贷利率。过去想到城市买房，但是有限购条件这个拦路虎。现在好了，都给放宽。比如调低社保缴纳时间、降低房贷首付，放宽某些区域限购，又比如认房不认贷、放宽大房子限购、放宽单身人士、乃至离婚限购。都知道曾经一度出现过很多假离婚真买房的魔幻现象，为了打击这种现象，深圳出台了离婚限购。此一时彼一时，现在变了，深圳放宽了。再来看配菜：房贷利率。堂主去翻看了数据，从2021年到2023年，五年期LPR从4.65%，降到了4.2%。五年期LPR对应的是房贷利率。三年时间下降了45bp，这样的让利，你不能说我们的银行不给力。就拿去年来说吧，2023年整整一年下来，五年期LPR可是下降了10bp。这里面有两个隐藏信息：1，要刺激买房人，那么银行就要让利。去年下降10bp，看上去是有让利了，可是去年银行存款端，五年期以上的利息，降了65bp，整整55bp的利差啊。银行的利润，就是靠存贷利息差实现的。你说它让利了吧，还真的是让了。你说它没让利吧，也真的是没让。那到底有没有让利呢？——如让！2，跟动辄上百万的房子比起来，去年才降了10bp，也就是房贷少了0.1%。就这力度，和兰博基尼五元优惠券有啥区别？所以我说房贷利率只是刺激买房的配菜，就这点力度，真的很难说服大家去买房。那么，以上这些政策有效吗？从去年已经出台的结果来看，有是有，但作用不大。从今年即将要出台的政策来看，让我们且待且看。买得起房子的人，差的不是限购条件，买不起的人，差的也不是那点比之前低个0.1%的房贷利率。普通人买房真正关心的，是自己的收入能不能支撑起房贷？还有楼市各种隐藏的bug，比如为什么公摊面积能占这么多？一套写着100平的房子，实用面积却不到80个方，敢情付的是100平的钱，住的是80平的房。在救活开发商一侧，现在“白名单”相继出炉。。截至1月底，已经有26个省份170个城市，提出了第一批房地产项目“白名单”，并推送给商业银行，共涉及房地产项目3218个。而商业银行已经向27个城市83个项目发放贷款共178.6亿元。根据记者报道，碧桂园、旭辉控股、融创中国、绿地控股、建业地产、金科股份等多家出险房企都在白名单内，其中，碧桂园超30个项目入围。综合下来，对于楼市，还是之前的观点：楼市不起，政策不停。虽然去年的楼市，谁看了都想过来骂几句，都是吃瓜心态。但整体而言，是没有引发系统性风险的。马上就春节了，又是北上广深一线城市放宽限购，又是出炉“白名单”。看到有人说，这显然就是：才出ICU，又进KTV。有一定道理，但不完全是。一线城市放宽限购的真正的意图，是让一部分人先进来，让一部分房子先涨起来，要理解现在的楼市政策，堂主给大家讲个小故事吧。有个庄家，搞了一个产品，早期这个市场不大，参与人少。于是想着办法、拉着大户一起把市场给炒热，接着所有人都参与进来了，蛋糕越做越大。庄家、大户、买家都皆大欢喜。可是，市场不可能总是上升的，当出现下滑颓势时，庄家就释放利好信息，几番刺激后，可是市场还没起来。咋办？开始主动暴雷化险，有些大户开始退出、买家被套。这时候市场显然是充满悲观情绪的，庄家要救市场的话，就得托底。此时就要做两个同时进行的搭配动作：一是底部吸筹，二是建立新的双轨制，给所有买家传递信心。高端买家继续做大蛋糕，设计一款没有上限的玩法，但进入门槛不低。低端买家就做兜底保障，打造一款跟低端买家的工资相匹配的产品。也就是说，买家的工资，刚好能购买到这款产品。这时，买家只有使用权，没有所有权，因为这款低端产品，只能卖回给庄家。要交租金就得打工挣钱，打工挣钱就是为了交租金！所以你看，完美闭环，得撒花！马上就是龙年了，提前给大家拜个年，我们年后再见~
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